Regler avseende förändring i bostadsrättslägenhet
Inledning
Bostadsrättsföreningen Sollentunahus nr 1 äger fastigheten. Bostadsrättshavaren äger en andel i föreningen, vilket ger rätt att nyttja en viss lägenhet under obegränsad tid.
Föreningen har, via styrelsen, skyldighet att hålla lägenheter och fastigheten i gott skick, till den del ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Styrelsen har medlemmarnas uppdrag att agera som fastighetsägare, både mot föreningens medlemmar och hyresgäster, men även gentemot myndigheter och entreprenörer.
I BRL (bostadsrättslagen) framgår bl.a. fördelningen av ansvar avseende dels underhåll för fastigheten samt respektive bostadsrättslägenhet men även vilka förändringar en bostadsrättshavare får företa. Detta kan dock kompletteras och regleras genom stadgarna.
Föreningens tillträde till lägenhet
Representanter för föreningen har enligt 7 kap. 13 § BRL rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn och för att utföra arbete som föreningen ansvarar för. Föreningen skall sköta detta på ett sådant sätt att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenheter än nödvändigt.
Är ansvarsfördelningen för underhållet och vad som får förändras i en lägenhet klar kan underhållet och ombyggnader/renoveringar lättare planeras och skötas samtidigt som tvister och gränsdragningsproblem i frågan kan undvikas.
Förändringar i lägenhet
En bostadsrättshavare kan i stor utsträckning själv bestämma hur hans bostad skall utformas invändigt. Till skillnad från en hyresgäst kan en bostadsrättshavare även ha ett ekonomiskt intresse av förändringar i lägenheten, då det kan medföra att bostadsrätten vid en framtida försäljning betingar ett högre värde. Det finns dock vissa begränsningar i bostadsrättshavarens rätt att fritt göra sådana förändringar. Vidare skall bostadsrättshavaren (byggherren) vara medveten om att ett projekt avseende detta medför byggherrekostnader utöver kostnader för anlitade entreprenörer.
Enligt 7 KAP. 12 § BRL för en bostadsrättshavare inte göra någon väsentlig förändring i lägenheten utan tillstånd av styrelsen. En bostadsrättshavare får exempelvis inte utan föreningens tillstånd riva innerväggar, flytta anordningar med vattenburen värme såsom radiatorer och handdukstorkar, ansluta en eldstad (kakelugn) till en frånluftsventil, bygga om badrum eller installera bastu. Vidtar en bostadsrättshavare väsentliga förändringar i lägenheten utan föreningens samtycke kan denne bli skyldig att återställa lägenhetens skick.
För att ansöka om att göra en förändring i lägenhet ska blanketten “Ansökan om tillstånd för förändring i lägenhet” användas. Denna blankett hämtas på föreningens portal under Information\Föreningen\Blanketter
Ansökan skickas till vår Nordstadens kundtänst för granskning av ritningar, hantverkare, försäkringar mm 8 veckor innan arbetet påbörjas.
Bostadsrättsföreningens styrelse måste godkänna ändringarna innan arbete påbörjas.
Vissa åtgärder kräver att man gör en bygganmälan eller söker bygglov hos kommunen. Det är bostadsrättshavarens skyldighet att ansvara för och bekosta detta. För att få lov att göra väsentliga förändringar i en lägenhet, måste man enligt plan- och bygglagen göra bygganmälan hos kommunen minst tre veckor innan byggstart. Kontrollansvarig skall utses av byggherren. Dennes uppgift är att se till att kontrollplanen följs samt att byggsamråd och kontroller utförs enligt lagen.
Väsentliga ändringar är sådana som till exempel berör bärande konstruktioner, som avsevärt förändrar planlösningen, eller som påverkar ventilation, vatten och avlopp. De som önskar göra ändringen måste kunna visa intyg som styrker väggarnas kvalitet. Om det är osäkert om en vägg är bärande eller inte, måste en byggnadskonstruktör anlitas eller säkra uppgifter via byggnadsnämnden hämtas in.
Bostadsrättshavare som anlitar entreprenörer skall se till att styrelsen får en kopia på entreprenörens ansvarsförsäkring innan arbetet påbörjas. Om en felaktig eller otillåten åtgärd skadar fastigheten eller medför störningar ska bostadsrättshavaren bekosta återställande åtgärder i samband med detta.
Viktigt att veta
Byggavfall ska bostadsrättshavaren själv ta hand om, det får inte placeras i grovsoprummet eller i anslutning till fastigheten. Byggavfall lämnas hos någon av kommunens återvinningscentraler.
El kan med hjälp av behörig elektriker dras om i bostaden. Förändringar skall dokumenteras skriftligen, och redovisas till styrelsen. Enklare elarbeten som inte omfattas av föreskrifterna kan utföras av bostadsrättshavaren. Arbetet ska utföras fackmannamässigt.
Köksfläkt/spiskåpa är en viktig funktion för lägenheten som också påverkar ventilationen i hela byggnaden. Det är inte tillåtet att installera en köksfläkt och ansluta den till en frånluftskanal eftersom detta stör ventilationen i fastigheten. Matos kan bl.a. komma in till grannarna. Däremot går det att installera en kolfilterfläkt med lokal cirkulation. Arbetet ska utföras fackmannamässigt. Beroende på typen av frånluftssystem kan olika lösningar dock förekomma. Godkännande krävs av alltid styrelsen för en förändring av frånluften från köket.
Ventilationen är justerad så att den skall fungera i hela huset. Alla förändringar förutsätter styrelsens medgivande. Om förändringen leder till att systemet behöver justeras på grund av förändringen skall denna kostnad belasta bostadsrättshavaren. Ventilationsöppningar får inte byggas för, sättas igen eller öppnas upp. För att ventilationen överhuvudtaget skall fungera måste ersättningsluft (friskluft) utifrån ha möjlighet att komma in i lägenheten. Därför är det inte rekommenderat att man stänger eller sätter igen dessa. Detta medför att man sätter ventilationen “ur spel”.
VVS-arbeten ska utföras på ett fackmannamässigt sätt. Arbetena skall dokumenteras och redovisas till styrelsen. För att undvika framtida vattenskador, ska inkoppling av diskmaskin och tvättmaskin förses med separata avstängare intill dessa. Vidare skall alltid skvallermatta/placeras under diskmaskinen.
Vissa ursprungliga golvmattor som lades in när lägenheterna byggdes innehåller asbest. Säkerligen de mattor som ligger i hall och förråd under trappen, övriga mattor är mer oklart. Golvmattorna är helt ofarliga så länge de ligger där det ligger och kräver ingen åtgärd. Om man ska byta ut mattor ska man dock iaktta försiktighet och följa erforderliga regler för hantering av asbest. Underhåll och byte av golvbeklädnad är enligt föreningens stadgar bostadsrättsinnehavarens ansvar.
Väggar som inte är bärande kan ofta flyttas eller rivas utan problem. Icke bärande innerväggar är bostadsrättshavarens ansvar. Elkablar och vattenrör eller ventilationsrör kan återfinnas inbyggda i väggen. Detta måste alltid beaktas, och att rivning därmed görs med uppmärksamhet och försiktighet. Kontakta styrelsen vid tveksamhet. Det är bostadsrättshavaren som ska påvisa att väggen inte är bärande och styrelsens tillstånd om förändring av väggen krävs.
Väggar som är bärande får inte flyttas eller rivas helt eller delvis utan att en byggnadskonstruktör anlitas av byggherren för upprättande av dokumenterad konstruktionslösning. Denna konstruktionslösning skall i god tid tillställas styrelsen för godkännande och tillstånd om ändring. Vidare skall arbetena slutbesiktas och protokollföras av en auktoriserad besiktningsman.
Värmesystemet är en del av fastigheten. Rör, värmeelement (radiatorer) samt handdukstork får inte tas bort eller flyttas utan styrelsens medgivande.
Våtrum ansvarar bostadsrättshavaren för, såväl ytskikt som tätskikt samt golvbrunnen. Renovering ska dokumenteras och tillställas styrelsen. Vidare skall arbetenas utförande följa Byggkeramikrådets branschregler för våtrum (BRK), eller enligt Golvbranschens Våtrumskontroll (GVK). och anvisningar för ”säker vatten” Anlita hantverkare med dokumenterad behörighet för dessa arbeten. Tillställ styrelsen entreprenörens certifieringar.
I samband med renovering av badrum ska möjligheten att genomföra ett partiellt stambyte undersökas. Partiellt stambyte innebär att man byter rör rören från huvudstammen till WC, tvättställ och golvbrunn den s.k. “avloppsgrodan” för att slippa riva ut nyrenoverade badrum vid kommande stambyte. Principskiss för partiellt stambyte kan laddas ner på föreningens portal under Information\Föreningen\Blanketter. Undersökning av partiellt stambyte ska utföras av föreningens tekniska förvaltare och eventuellt byte bekostas av föreningen.
Störande arbeten får utföras vardagar 08-18 samt helger 10-16. Störande arbete meddelas i förväg till grannarna. Akuta (t ex vattenskada) eller små korta arbeten (t ex sätta upp en hylla) behöver inte aviseras.
Dessa regler är tagna av styrelsen i BRF Sollentunahus 1 den 20 december 2018 och gäller tillsvidare.
Regler reviderade vid styrelsemöte 2024-04-03
NCS kulörer till dörrar och fönster
Alcro Bestå:
Grön: 7020-B70G
Blå: 4040-R90B
Röd: Faluröd